하자 하자보수 하자범위 하자담보책임 건설공사의 종류별 하자담보책임기간에 대해서

발주자는 원사업자에게 도급을 주고 원사업자는 하도급인에게 하도급을 주는 형태로 하고 건물을 짓고 완성을 하게됩니다. 건물이 완성이 되지만 발주자가 건물을 보면서 건물에 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 있다면 당연히 원사업자에게 이런것이 불량이니 하자보수를 요청을 하게됩니다.하자,하자보수,하자담보책임기간등에 대해서 알아보겠습니다.

1.하자란?

공동주택관리법 제36조 4항에 건설에서 하자라는것에 대한 정의가 있습니다. 우리도 쉽게 건물을 보면서 저거는 하자라고 할 수가 있는것이 보일것입니다. 건물에서 하자라는것은 중요성이 있는것도 있지만 그냥 넘어가도 될 것이 있어서 건물에서 중요성에 따라서 하자보수책임이 있고 또한 하자보수책임기간이 정해져 있습니다. 

1.1.공동주택관리법에서 하자란?

공동주택관리법 제36조 4항에 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다.

1.2.나무위키에서 하자란

나무위키에서

흠, 결함을 일컫는 말. (예: 이 건물 시공설계에 하자가 있습니다.) 하자의 본 뜻은 '옥에 티[1]'를 말하며, 이는 중국 전국시대의 인물인 인상여가 화씨지벽이란 이름난 옥을 진왕에게 줬다가 흠이 있다고 속이고 다시 뺏은 말에서 유래한 것이다. 참고로 같은 이야기에서 생겨난 또다른 단어가 바로 하자의 반대말이라고도 할 수 있는 완벽(完璧).

2.하자보수란?

2.1.하자보수

건물에 하자내역을 조사하여 주택법시행령에 의거하여 하자보수 공사를 하는 것입니다. 위에 언급한 건물에 하자가 발생을 한 것을 공사를 한 부분에 담당을 했던 사업자가 보수를 하는것을 의미를 합니다. 하자발생을 하면 발주자는 원사업자(수급인)에게 하자에 대한 통보를 하고 하자보수가 시작을 하게됩니다. 원사업자가 공사한 부분이라면 원사업자(수급인)가 하자보수를 하게되고 만약에 하수급인이 공사한 부분이라면 하수급인이 하자보수를 하게됩니다.

3.하자범위

3.1.공동주택관리법시행령 37조의 하자범위

3.1.1. 내력구조부별 하자:

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우

나. 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우

3.1.2. 시설공사별 하자:

공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

4.하자담보책임

4.1.건설공사의하자담보책임에관한운영지침 3조의 하자담보책임

4.1.1.하자담보책임

하자담보책임은 건설공사의 시공상 잘못으로 인한 하자에 대한 책임을 의미를 하고 있습니다.

4.1.2.시공상의 하자 

시설물이 설계도서에 적합하지 않게 시공되었거나, 시공 후 균열ㆍ파손ㆍ누수 또는 기능상의 장애 등이 발생한 부분을 말한다.

4.2.공동주택관리법 제36조(하자담보책임) 

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.하자담보책임이 주체자가 되는 경우에 대해서는 공동주책관리법 제36조 1항,2항,3항을 참조를 해주세요. 밑에 관련 법령에서 확인을 하시면됩니다.

5.건설공사의 종류별 하자담보책임기간

사실 하자에 관련해서 가장 문의가 많이 오는것이 바로 하자담보책임기간입니다. 건설공사의 종류별 하자담보책임기간이 나옵니다. 그렇지만 건설산업기본법 30조 3항에 나오는 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다.라는 규정을 참조를 해야 합니다.

5.1. 건설공사 수급인 등의 하자담보책임 기간 발생 시기

건설산업기본법 제28조1항에 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터  공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.라고 하고 있습니다.

5.2.건설공사의 종류별 하자담보책임기간

5.2.1. 건설산업기본법 제28조1항

1. 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조 및 그 밖에 이와 유사한 구조로서 구조내력(構造耐力)에 해당하는 경우: 10년
 2. 제1호 이외의 경우: 5년

5.2.2.건설산업기본법 제30조 2항

  건설공사의 하자담보책임기간을 도급계약에서 특별히 따로 정할 경우에는 도급계약서에 다음 각 호의 사항을 알 수 있도록 명시하여야 한다. <신설 2016. 2. 11.>
1. 따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유
2. 따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료 

5.2.3.건설공사의 종류별 하자담보책임기간(건설산업기본법 제30조 관련)

5.3.하자담보책임 면책사유

건설공사의하자담보책임에관한운영지침 제8조(하자담보책임 면책사유)에 대해서 설명을 하고 있습니다.

5.3.1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인하거나 재료의 성질로 인한 경우
5.3 2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
5.3.3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력(構造耐力)을 초과하여 사용한 경우

6.관련 법령

건설산업기본법시행령 제30조(하자담보책임기간)
①법 제28조제1항의 규정에 의한 공사의 종류별 하자담보책임기간은 별표 4와 같다. <개정 2016. 2. 11.>
② 법 제28조제3항 단서에 따라 건설공사의 하자담보책임기간을 도급계약에서 특별히 따로 정할 경우에는 도급계약서에 다음 각 호의 사항을 알 수 있도록 명시하여야 한다. <신설 2016. 2. 11.>
1. 따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유
2. 따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료 

공동주택관리법 제36조(하자담보책임)
① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 “사업주체”라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다. <개정 2017. 4. 18.>
1. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자
2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
3. 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자
4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자
② 제1항에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)을 공급한 제1항제1호의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조제2항에 따른 손해배상책임은 제외한다)을 진다. <신설 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>
③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>
1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일
④ 제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>

 
공동주택관리법시행령  제37조(하자의 범위) 법 제36조제4항에 따른 하자의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2017. 9. 29., 2021. 1. 5.>
1. 내력구조부별 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 나. 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우
2. 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우


건설공사의하자담보책임에관한운영지침  제3조(하자의 범위) 하자담보책임은 건설공사의 시공상 잘못으로 인한 하자에 대한 책임이며, "시공상의 하자"라 함은 시설물이 설계도서에 적합하지 않게 시공되었거나, 시공 후 균열ㆍ파손ㆍ누수 또는 기능상의 장애 등이 발생한 부분을 말한다.

건설공사의하자담보책임에관한운영지침  제4조(하자담보책임기간 산정)
① 수급인은 법 제28조 제1항에 따라 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 일정한 기간 하자담보책임을 부담해야 하며, 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대해서는 하자담보책임기간만료 후라도 보수책임이 있다. 다만, 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우로서 다음 각 호에서 정하는 경우는 그러하지 아니하다.
1. 구조물 등을 해체하는 공사
2. 단순암반절취공사, 모래ㆍ자갈채취공사 등 그 공사의 성질상 객관적으로 하자보수가 필요하지 아니한 공사
② 법 제28조 제4항에 따라 하수급인은 하도급 받은 건설공사의 시공에 관해서는 수급인에 대해 하수급인이 시공한 부분에 대해서 하자보수이행 책임이 있다. 이 경우 제1항을 적용함에 있어 하수급인의 하자담보책임기간은 수급인으로부터 하도급 받은 공사로 한정하며, 하도급받은 공사는 다음 각 호의 어느 하나 중에서 먼저 도래한 날로부터 일정한 기간 하자담보책임을 부담한다.
1. 하도급공사의 완공일
2. 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날
3. 법 제37조 제2항에 따라 수급인이 목적물을 인수한 날
③ 하자담보책임기간은 법 제28조 제1항에 따라 구조상 주요부분인 구조내력(構造耐力)에 해당하는 경우와 이외의 경우로 구분하여 영 별표 4에서 정한 ‘건설공사의 종류별 하자담보책임기간’을 따르되, 다른 법령(민법 제670조 및 제671조를 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정하는 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 사항을 명시하여 도급계약에 특별히 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다.
1. 따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유
2. 따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료
④ 하자담보책임기간에 대한 별도 약정이 없는 경우 영 별표 4에서 정한 하자담보책임기간을 적용한다.

건설공사의하자담보책임에관한운영지침 제8조(하자담보책임 면책사유)
① 수급인은 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여서는 하자담보책임이 없다. 다만, 발주자가 제공한 재료 또는 지시(구두지시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)가 적절하지 아니하다는 것을 알고도 그 사실을 발주자에게 알리지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인하거나 재료의 성질로 인한 경우
2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력(構造耐力)을 초과하여 사용한 경우
② 하수급인의 하자담보책임 면책사유에 대하여는 제1항을 준용한다. 이 경우 "수급인"은 "하수급인"으로, "발주자"는 "발주자 또는 수급인"으로 본다.
③ 제1항제1호 및 제2호에 따라 하자담보책임을 면책받는 경우는 건설공사의 품질확보를 위해 설계도서, 시방서 및 도급계약의 내용 등에서 정한 시공기준에 적합하게 공사를 시공한 경우로 한정한다.


건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임)
① 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다. <개정 2015. 8. 11., 2020. 6. 9., 2024. 1. 9.>
1. 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조 및 그 밖에 이와 유사한 구조로서 구조내력(構造耐力)에 해당하는 경우: 10년
2. 제1호 이외의 경우: 5년
② 수급인은 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여는 제1항에도 불구하고 담보책임이 없다. 다만, 발주자가 제공한 재료 또는 지시가 부적당함을 알고도 그 사실을 발주자에게 알리지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2024. 1. 9.>
1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인하거나 재료의 성질로 인한 경우
2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우
③ 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다. <개정 2015. 8. 11.>
④ 하수급인의 하자담보책임에 대하여는 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 이 경우 “수급인”은 “하수급인”으로, “발주자”는 “발주자 또는 수급인”으로, “건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날”은 “하수급인이 시공한 건설공사의 완공일 또는 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날과 제37조제2항에 따라 수급인이 목적물을 인수한 날 중에서 먼저 도래한 날”로 본다. <신설 2014. 5. 14., 2015. 8. 11., 2021. 12. 7., 2024. 1. 9.> [전문개정 2011. 5. 24.][제목개정 2014. 5. 14.]